Geçen yıl referans faiz oranları ilk kez yaz ve kış aylarında olmak üzere iki kez yüsekldi. Çoğu ev sahibi bu fırsatı değerlendirdi ve ilk faiz artışından sonra önemli ölçüde kira artışına gitti.

Raiffeisen Bank tarafından yapılan bir konut araştırmasına göre, fiyat artışının mümkün olduğu durumlarda, etkilenen kiracıların yaklaşık dörtte üçü yıl sonuna kadar bir fiyat artışı gördü.

Ev sahipleri seçeneklerini kullanıyor

Buna ek olarak, genellikle 0,25 puanlık bir referans faiz oranı artışının kendilerine tanıdığı yüzde üçten çok daha fazlasını ödemek zorunda kalmışlar. Bunun nedeni, ev sahiplerinin çoğunun seçeneklerini tam olarak kullanmış olması. Daha yüksek faiz oranlarının yanı sıra, enflasyon veya daha yüksek bakım ve işletme maliyetleri gibi diğer maliyet artışlarını da talep etmişler.

Buna ek olarak, yüzde altıdan biraz fazlası Aralık sonunda ikinci referans faiz oranı artışından sonraki seviyeyi talep etmiştir. Bu durum, Nisan 2024'ten bu yana kiraların hesaplanmasında geçerli olmuştur.

Özel ev sahipleri geri çekiliyor

Raiffeisen'in çalışması öncelikle profesyonel mülk yönetim şirketlerinin durumunu ortaya koyuyor. Bankanın uzmanları, bu tür şirketler için artış oranının, örneğin özel ev sahiplerinden önemli ölçüde daha yüksek olduğunu varsayıyor.

Ancak, özel ev sahipleri konut sektörünü giderek daha fazla terk ediyor ve dairelerini satıyor. 2017'den bu yana, özel mülkiyete ait kiralık dairelerin oranı yüzde 49'dan yüzde 45'e düştü. Buna ek olarak, özel müteahhitler yirmi yıl önce her beş daireden biriyken artık sadece on yeni kiralık daireden birini inşa ediyor.

Özel yatırımcılar, inşaat projelerinin artan karmaşıklığı ve yönetmelikler seli nedeniyle erteleniyor. Buna ek olarak, refah işaretleri özel sektörün geri çekilmesini arttırıyor. Raiffeisen baş ekonomisti Fredy Hasenmaile, giderek daha fazla ofis işi olduğu için temel zanaatkarlığın azalma eğiliminde olduğunu söylüyor. Buna karşılık kurumsal yatırımcıların elinde genellikle daha fazla mali kaynak ve insan kaynağı var.

Kirada oturan herkes şimdilik rahat bir nefes alabilir. Şu an için başka bir referans oranı artışı öngörülmüyor.

Konut sıkıntısı gerçek fiyat belirleyicisi

Ancak asıl itici güç, giderek daha da akut hale gelen konut sıkıntısıdır. Hasenmaile'ye göre, göç durmadığı sürece, arzın duraklayan genişlemesi nedeniyle hiçbir şey değişmeyecek. Arz ve talep arasındaki dengesizlik, piyasadaki az sayıdaki dairenin kiralarının patlamasına neden oluyor. Mart ayı sonunda kiralar bir önceki yıla kıyasla yüzde 6,3 daha pahalıydı. Bu, endeksin oluşturulduğu 1996 yılından bu yana görülen en yüksek artış.

"Er ya da geç, tüm kiracı haneler için konut maliyetleri artacaktır"

"Kiracılar değiştiğinde fiyatların olağan yerel ve mahalle düzeyine ayarlanması ve standart piyasa koşullarında sunulan yeni daireler genel olarak kiraları artırıyor. Bu durum er ya da geç tüm kiracı haneler için konut maliyetlerinin artması anlamına gelecek," diyor Hasenmaile.

Sonuç olarak, kalacak yer bulmak giderek daha büyük bir zorluk haline geliyor. Ev arayanlar, giderek zorlaşan ev arayışının yanı sıra hızla artan konut maliyetleriyle de karşı karşıya kalıyor.